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Les conséquences juridiques de l’irrégularité de certains travaux

Publié le 23/08/2025

Une construction réalisée sans déclaration préalable pourra, sauf exceptions, évoluer régulièrement à l’échéance de la prescription décennale citée par le code de l’urbanisme.

Deux situations diffèrent alors : 

  • Les travaux ont moins de 10 ans : Il sera conseillé d’insérer une condition suspensive d’urbanisme liée à la régularisation des travaux non déclarés et non prescrits. 
  • Les travaux ont plus de 10 ans : L’irrégularité constatée sera alors prescrite par l’échéance du délai de prescription. Cela suppose toutefois de justifier d’un point de départ. 

Justifier d’un point de départ reste la principale source de difficulté pour les vendeurs et leurs conseillers. Voici quelques astuces utilisées (non exhaustif) : 

  • Google Maps met à disposition des cartes interactives de 7 ans d’intervalle. Il est possible d’y observer soi-même les modifications réalisées et de tenter de justifier d’une prescription plus ou moins avancée pour certains travaux non déclarés. 
  • L’existence de dossiers travaux partiellement constitués et/ou déposés (il manque parfois la DAATC uniquement), sauf exception, la date de référence pourra être celle des documents graphiques édités, d’échanges mails, de l’AR retourné etc.. 

(En fonction du résultat de ces éléments, le notaire pourra éventuellement, sous sa seule discrétion, éditer une « attestation sur l’honneur » attestant que les travaux sont prescrits, où qu’ils ont été réalisés à une date donnée par le vendeur de bonne foi.) 

  • Le titre de propriété peut aussi désigner le bien acquis par les vendeurs en l’état de cette irrégularité. Il peut aussi faire mention de la modification apportée, et/ou, faire état d’un paragraphe spécifique ainsi que d’annexes sur ce sujet. 

Une construction réalisée sans permis de construire ne pourra pas évoluer, à moins qu’un permis ne soit déposé pour l’ensemble des travaux – anciens et nouveaux – projetés. Cette règle est valable quel que soit le délai écoulé entre la réalisation des travaux initiaux et de ceux nouvellement projetés. Il sera conseillé d’insérer une condition suspensive d’urbanisme liée à la régularisation des travaux non déclarés et insusceptibles de prescription. 

En cas d’échec des conditions suspensives stipulées, peu importe la nature de l’autorisation demandée, l’acquéreur pourra choisir entre la résolution de la vente ou l’acquisition en l’état. Dans ce dernier cas, le rédacteur de l’acte ainsi que le conseiller seront bien avisés de suivre les recommandations suivantes. 

  •  Adapter l’estimation du bien en tenant compte de la nature de l’irrégularité 

Le vendeur ne pourra prétendre vouloir obtenir le même prix de vente, que s’il avait s’agit d’une construction entièrement régulière. Cela est d’autant plus vrai lorsque l’irrégularité porte sur une partie importante du bien, ou encore sur une autorisation difficilement régularisable. 

Pour certains travaux d’agrandissement, extension, construction, il demeure envisageable (mais non obligatoire) de s’inspirer de la notion de surface utile afin d’ajuster au mieux son estimation. 

  •  Passer la vente en l’état à la condition de faire exactement mention de la nature de l’irrégularité et surtout de ses incidences 

La délivrance du bien vendu devra correspondre exactement à la chose définie au contrat de vente. A contrario, les acquéreurs pourront agir dans un délai de 5 ans suivant le jour où ils auront connu ou auraient dû connaître les faits leur permettant d’exercer cette action. Une jurisprudence particulièrement récente illustre l’importance pour les vendeurs et l’agence, de suivre les conseils énoncés. Précisons que les jurisprudences en la matière sont constantes et édifiantes. 

Rappelons que la seule circonstance qu’un immeuble soit en infraction n’entraîne pas la nullité de la vente. En revanche, l’acte de vente devra faire exactement mention de l’irrégularité et surtout de ses incidences. Le rédacteur et le conseiller seront tenus « d’éclairer les acquéreurs et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée ». L’acquéreur devra donc être parfaitement informé de la situation et des risques encourus.

Pour éviter le risque judiciaire il est conseillé de redoubler de vigilance, et d’apporter un soin particulier à la rédaction de l’acte, c’est à dire : 

  • D’indiquer clairement que l’absence d’autorisation d’urbanisme laisse supposer que la construction est irrégulière, ce dont l’acte de vente devra faire exactement mention ; 
  • D’informer les acquéreurs de la possibilité d’insérer une condition suspensive et résolutoire liée à la régularisation de la construction, ce à quoi ils devront expressément renoncer par écrit dans l’acte de vente (ou en cas d’échec de cette condition, expressément renoncer à la résolution en vue d’une acquisition en l’état moyennant négociation probable du prix) ; 
  • De s’assurer et d’indiquer par écrit dans l’acte que les acquéreurs ne font pas « de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’une autorisation de construire une condition déterminante de leur acquisition ». 
  • De préciser s’il existe ou non un risque d’actions judiciaires (civiles 16, pénales 17) ou encore de démolition ; 
  • D’informer et d’alerter les acquéreurs des autres incidences de la non-conformité du bien, et notamment, lorsque c’est le cas, de l’impossibilité de procéder à des travaux évolutifs, de l’impossibilité de reconstruire à l’identique en cas de sinistre, ou encore du risque de ne pas pouvoir revendre au prix du marché etc… ; 

L’acquéreur ainsi informé et qui réitèrera l’opération dans ces conditions sera censé avoir accepté le risque, puisque de jurisprudence constante « les conséquences d’un engagement librement souscrit et déclaré valable ne constituent pas un préjudice réparable »

 

 

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